Земельні спори: щотижневий огляд практики Верховного Суду (08.02.2023-14.02.2023 року)

Дмитро Навроцький, адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ, керуючий партнер АО SENSUM, підготував дайджест практики Верховного Суду із земельних питань за 08-14.02.2023 року.

1. Постанова ВС КАС від 08.03.2023 року у справі № 806/1560/17 (щодо оскарження відмови у наданні містобудівних умов та обмежень у разі відсутності розробленого та затвердженого детального плану території чи плану зонування, за наявності чинного генерального плану)

З приводу невідповідності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №79/16 від 18 листопада 2016 формі, наведеній у додатку Порядку № 109, колегія суддів КАС ВС зазначає наступне.

Колегія суддів КАС ВС зазначає, що згідно із формою містобудівних умов та обмежень, яка наведена у додатку до Порядку № 109, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки містять певні примітки, в яких випадках зазначається ті чи інші дані, виокремлені дужками, зокрема, за наявності, в залежності від виду забудови.

Аналіз наведених норм права свідчить про те, що у випадку надання містобудівних умов та обмежень як основної складової вихідних даних для проектування об`єкта будівництва у них заповнюються обов`язкові до заповнення розділи містобудівних умов та обмежень, а певні дані (інформація) зазначаються у разі їх наявності.

Частиною першою статті 17 вказаного Закону передбачено, що генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

На підставі затвердженого генерального плану населеного пункту розробляється план земельно-господарського устрою, який після його затвердження стає невід`ємною частиною генерального плану.

У складі генерального плану населеного пункту може розроблятися план зонування території цього населеного пункту. План зонування території може розроблятися і як окрема містобудівна документація після затвердження генерального плану.

Частиною 1 статті 18 Закону №3038-VI встановлено, що план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об`єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об`єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів.

Отже, основним видом містобудівної документації на місцевому рівні є генеральний план населеного пункту на основі якого (у його складі або як окремий документ), з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон, може розроблятися план зонування території відповідного населеного пункту.

Положеннями частини першої статті 19 Закону №3038-VI передбачено, що детальний план у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території.

Детальний план розробляється з метою визначення планувальної організації і функціонального призначення, просторової композиції і параметрів забудови та ландшафтної організації кварталу, мікрорайону, іншої частини території населеного пункту, призначених для комплексної забудови чи реконструкції.

Згідно з положеннями пункту 3 частини першої статті 1 Закону №3038-VI детальний план території - містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.

Системний аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку про те, що генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації населеного пункту на місцевому рівні. На його основі та відповідно до генерального плану розробляються інші види містобудівної документації на місцевому рівні, зокрема, й план зонування території. Відтак, наміри забудови містобудівній документації на місцевому рівні, під час прийняття рішення про надання або відмову у наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, уповноважений орган визначає, виходячи саме із генерального плану. При цьому, така підстава відмови у наданні містобудівних умов та обмежень як відсутність розробленого та затвердженого детального плану території чи плану зонування, за наявності чинного генерального плану, є неправомірною.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 11 квітня 2018 у справі №803/1231/17, від 11 липня 2019 у справі №369/9003/16-а, від 17 жовтня 2019 у справі № 569/4123/16-а, від 24 лютого 2020 по справі №569/4122/16-а.

За таких обставин справи та висновків Верховного Суду з приводу класифікації генерального плану населеного пункту у якості основного виду містобудівної документації населеного пункту на місцевому рівні та правомірності пріоритетного орієнтування на такий вид містобудівної документації (у разі відсутності затверджених планів зонування чи детальних планів) під час визначення містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, колегія суддів КАС ВС вважає вірними висновки судів попередніх інстанцій про відсутність у діях Департаменту містобудування та земельних відносин Житомирського міської ради порушення вимог законодавства у сфері містобудування, висновки контролюючого органу з цього приводу є помилковими.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://cutt.ly/04QBT96

2. Постанова ВС КАС від 10.03.2023 року у справі № 813/1676/18 (щодо безоплатної передачі земельних ділянок державної та комунальної власності у власність громадян)

Згідно з правовою позицією Верховного Суду щодо застосування норм права, викладеною у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №1640/2594/18, системний аналіз норм статей 22, 116, 118 Земельного кодексу України дає можливість дійти висновку, що законом передбачено певний алгоритм та поетапність процесу безоплатної передачі земельних ділянок державної та комунальної власності у власність громадян, а саме:

1) подання зацікавленою особою клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування щодо отримання земельної ділянки у власність;

2) отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (або мотивовану відмову у його наданні);

3) після розроблення проекту землеустрою такий проект погоджується, зокрема з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у відповідності до приписів статті 186-1 Земельного кодексу України;

4) здійснення державної реєстрації сформованої земельної ділянки у Державному земельному кадастрі;

5) подання зацікавленою особою погодженого проекту землеустрою до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність, про що, в свою чергу, такий орган у двотижневий строк, зобов`язаний прийняти відповідне рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність або рішення про відмову передання земельної ділянки у власність чи залишення клопотання без розгляду.

Отже, отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність або у користування є лише першою стадією у процедурі вирішення питання про передачу земельної ділянки зацікавленій особі.

Таким чином, відповідач як орган місцевого самоврядування, який реалізує право власності територіальної громади міста Дрогобича на землі комунальної власності, володіє цими землями, користується та розпоряджається ними на власний розсуд. Попередні рішення про надання дозволів на розробку проекту землеустрою щодо відведення певної земельної ділянки не обмежують право органу місцевого самоврядування розпоряджатися землями відповідно до потреб громади, які можуть змінюватися.

Такі рішення органу місцевого самоврядування не є протиправними лише через те, що не узгоджуються з інтересами особи, яка мала обґрунтовані очікування щодо набуття земельної ділянки у власність. Інтереси цієї особи можуть бути захищені шляхом відшкодування витрат, яких вона зазнала у зв`язку із виготовленням необхідної документації на підставі чинного дозволу.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://cutt.ly/v4QBXtl

3. Постанова ВС КАС від 10.03.2023 року у справі № 0940/1542/18 (щодо застосування заходів відповідальності за скоєння самовільного зайняття земельної ділянки)

Державну реєстрацію права власності на вказану земельну ділянку за державою в особі Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області проведено 03.11.2017, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за індексним номером 103125245 від 09.11.2017, тобто після укладення та виконання договору підряду № 19/16/4 від 19.12.2016.

На момент укладення договору підряду умови такого договору було дотримано, а позивач жодним чином не міг допустити порушення земельного законодавства, відображені в Акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом - земельної ділянки № 623/0/92-18-ДК/468/АП/09/01/-18 від 11.06.2018, оскільки всі дії вчиняв на виконання вищевказаного договору, який є чинним і його виконання не заперечується сторонами.

Встановивши порушення вимог земельного законодавства, відповідач міг застосувати певні види зобов`язань чи стягнень лише відносно Прикарпатської державної сільськогосподарської дослідної станції Інституту сільського господарства Карпатського регіону Національної академії аграрних наук України як особи, яка здійснювала всі дії по відношенню до спірної земельної ділянки як Замовник, і лише за умови доведення неправомірного використання ним земельної ділянки".

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом, зокрема у постановах від 09.12.2020 у справі № 0940/1547/18, від 09.09.2019 у справі № 0940/1544/18, від 20.02.2020 у справі № 0940/1534/18, від 30.12.2020 у справі № 0940/1557/18.

У постанові від 25.11.2019 у справі №0940/1543/18 Верховний Суд у розвиток попередніх правових висновків, зазначив:

«Відповідно до норм ст. 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", самовільним зайняттям земельної ділянки є будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.»

Верховний Суд наголошує, що приписи про усунення виявлених порушень мають надаватися лише тим особам, які безпосередньо вчинили порушення вимог земельного законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанції, обстеженням земельної ділянки та перевіркою дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом земельна ділянка площею 66,9051 га (кадастровий номер 2625884300:14:002:0003), яка розташована на території Підпечерівської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області встановлено, що вказана земельна ділянка на момент обстеження була самовільно зайнята шляхом сільськогосподарського обробітку (розорювання та посіву сільськогосподарських культур) Фермерським господарством «Персей Агро».

Доказів того, що вказаний договір підряду з додатковими угодами визнано недійсним станом на момент проведення перевірки або розірвано у встановленому законом порядку, учасниками судового процесу до судів першої та апеляційної інстанції не надавалося.

Отже, особа, яка уклала правочин щодо виконання робіт на спірній земельній ділянці з фактичним володільцем такої ділянки не може бути суб`єктом, до якого застосовуються заходи відповідальності за скоєння самовільного зайняття земельної ділянки.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://cutt.ly/S4QB9ZQ

4. Постанова ВС КАС від 13.03.2023 року у справі № 818/1457/18 (щодо узгодження меж з користувачами чи власниками суміжних земельних ділянок)

Статтею 198 Земельного кодексу України передбачено, що кадастрові зйомки – це комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок.

Механізм встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками визначено Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженою наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 №376 (далі - Інструкція № 376).

Повідомлення власників (користувачів) суміжних земельних ділянок про дату і час проведення робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем завчасно, не пізніше ніж за п`ять робочих днів до початку робіт із закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Повідомлення надсилається рекомендованим листом, кур`єрською поштою, телеграмою чи за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення.

Власники (користувачі) суміжних земельних ділянок, місце проживання або місцезнаходження яких невідоме, повідомляються про час проведення робіт із закріплення межовими знаками поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) через оголошення у пресі за місцезнаходженням земельної ділянки.

Закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) може здійснюватися за відсутності власників (користувачів) суміжних земельних ділянок у випадку їх нез`явлення, якщо вони були належним чином повідомлені про час проведення вищезазначених робіт, про що зазначається у акті прийомки-передачі межових знаків на зберігання.

Позивач надав державному кадастровому реєстратору разом із заявою технічну документацію, до складі якої входили: докази належного сповіщення співвласника, пояснювальна записка, заява на виконання робіт, завдання на проведення робіт, договір купівлі-продажу 57/100 частки житлового будинку, висновок № 921/27 комплексної судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи, висновок на забудову земельної ділянки Управління архітектури та містобудування Сумської міської ради, рішення Виконкому Сумської міської ради від 23.01.2017 №23 про дозвіл на будівництво житлових будинків, господарських будівель в споруд згідно з додатком, довіреність, що підтверджує повноваження особи діяти від імені ОСОБА_1 , технічний паспорт на житловий будинок, технічний паспорт на індивідуальний житловий будинок, копії паспортів громадян України та довідок про присвоєння ідентифікаційних номерів, інформація про суб`єкти власності, інформація про об`єкти власності, акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання, ситуаційний план розміщення земельної ділянки, кадастровий план, перелік обмежень та обтяжень на земельну ділянки, матеріали польових тахеометричних вимірювань, лист контролю якості робіт (т. 1 а.с. 7-64).

Тобто позивач, володіючи часткою житлового будинку, право власності на яку зареєстровано у встановленому законом порядку, подав до державного реєстратора заяву про реєстрацію земельної ділянки, на якій розміщений цей будинок. До заяви була додана технічна документація із землеустрою в повному обсязі, яка відповідає вимогам ст. 55 Закону України "Про землеустрій".

У постанові від 20.03.2019 у справі № № 514/1571/14-ц Велика Палата Верховного Суду сформулювала таку правову позицію: «Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 28 березня 2018 року прийнято постанову у справі № 681/1039/15-ц, у якій суд зазначив, що стадія погодження меж земельної ділянки при виготовлення землевпорядної документації є допоміжною. При цьому стаття 198 ЗК України лише вказує, що складовою кадастрових зйомок є «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». Із цього не слідує, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документа - акта погодження меж - слід вважати, що погодження меж не відбулося. Погодження меж полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акта, а із мотивів відмови. Якщо такими мотивами є виключно неприязні стосунки - правового значення вони не мають. У разі виникнення спору сама по собі відсутність погодження меж не є підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним. Підписання акта погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. Непогодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, за умови правомірних дій кожного із землекористувачів.

Тобто, при добросовісному виконанні набувачем земельної ділянки обов`язків щодо узгодження меж з користувачами чи власниками суміжних земельних ділянок, у разі, якщо користувач чи власник суміжної земельної ділянки безпідставно ухилився від погодження меж та не підписав акт, сама відсутність такого акта погодження меж не свідчить про незаконність рішення про затвердження проекту землеустрою та про передачу земельної ділянки у власність».

Аналогічна правова позиція висловлена, зокрема, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.02.2020 у справі № 545/1149/17 та Верховним Судом у постановах від 05.05.2020 у справі № 404/3048/18, від 22.10.2020 у справі №454/805/13-а, від 21.01.2021 у справі №818/2225/17.

З повним текстом судового рішення можна ознайомитися за посиланням: https://cutt.ly/Z4QNeJo