Nem flat nem apartamento residencial. Conheça o fundo imobiliário da JFL

Carolina Burg e seus sócios resolveram investir há alguns anos em um segmento imobiliário comum nos Estados Unidos, mas ainda incipiente no país: os empreendimentos multifamily. Nele uma única empresa controla o aluguel de um condomínio formado por várias famílias. Em 2015, montaram a JFL Realty, uma empresa de propriedades especializada na compra de terrenos para construção de prédios para aluguel em bairros nobres de São Paulo.

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No início deste ano, a empresa fez seu IPO por meio de um fundo imobiliário, o JFL Living (JFLL11). O objetivo principal do fundo é gerar renda aos cotistas no longo prazo. Conforme os ativos desenvolvidos pela JFL amadurecem, entram no portfólio do fundo.

"Não alugamos tijolo. Alugamos uma experiência, que inclui serviços semelhantes aos de um hotel", resumiu Burg. A executiva participou nesta sexta-feira, 9, do programa FIIs em EXAME, apresentado por Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy.

Os apartamentos alugados da JFL são mobiliados, inclusive com eletrodomésticos e enxovais, e oferecem serviços de limpeza e até café da manhã. Os aluguéis variam de 7.800 reais a 53.000 reais por mês.

A contrapartida é têm contratos mais longos (mínimo um ano) do que os de flats, diz Burg. "A ideia é que o locatário se sinta em casa. Para que se sinta assim temos de oferecer apartamentos maiores, tratamento diferenciado, menor giro de pessoas e segurança."

Resiliência na pandemia

Por ter uma característica mais flexível, algo entre um hotel ou flat e um apartamento residencial tradicional, o segmento vem se demonstrando mais resiliente na pandemia. Nos Estados Unidos, diversos grupos de investimentos estão realocando recursos do segmento comercial, de varejo e de hotéis para investimentos multifamily como o JFLL11.

Não é diferente por aqui. O segmento e a JFL atraíram nomes de peso, entre eles o de Marcel Telles, sócio-fundador da 3G Capital, e o de Jorge Felipe Lemann, um dos filhos de Jorge Paulo Lemann.

"Estamos melhor do que imaginávamos. A pandemia fez com que apartamento com giro rápido, para quem não mora em São Paulo, ficasse com maior taxa de vacância, enquanto  apartamentos grandes, com mais divisões, mantenham a vacância baixa, próxima a zero. O prazo médio do contrato subiu de 12 para 27 meses", diz Burg.

Como funciona a operação

Para diminuir o giro de pessoas, a JFL realiza uma análise de crédito antes da entrada de cada locatário no condomínio. "Ou seja, alguém não pode pagar com cartão de crédito e entrar no apartamento no mesmo dia". A comercialização de unidades é feita por uma equipe própria da empresa.

Burg também conta como os empreendimentos controlam a inadimplência. "Como os apartamentos não exigem garantias, quem fica sem pagar passa a dever. Como tudo dentro do apartamento são itens da empresa, se um locatário deixa de pagar esses itens podem ser retirados do apartamento: só não podemos tirar água, luz e acesso. Nossa inadimplência é baixa. Teve apenas um caso extremo no qual conseguimos tirar o locatário em 90 dias".

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Como parte do patrimônio da empresa está na forma de móveis, eletrodomésticos e enxovais, há um fundo para reposição de itens, equivalente de 1% a 3% do resultado do projeto. Caso seja constatado uso indevido, o locatário pode ser cobrado pelo item.

"A parte financeira do empreendimento se parece mais com um hotel de bandeira única. Temos de ter vacância estratégica, que funciona como estoque de itens, tomar decisões rápidas e manter qualidade de itens e serviços", diz a executiva.

A relação da JFL com o fundo

A empresa optou por abrir seu capital via fundo imobiliário. O fundo é multiativo, e o papel da JFL é o de sócia do JFLL11, via holding, e não cotista.

"Há uma estrutura de subordinação. A participação da JFL so é concluída após o fundo receber uma rentabilidade mínima. Não vendemos os ativos sob nossa gestão para o fundo e saímos dos ativos. O objetivo é expandir e aproveitar benefícios tributários", diz a CEO da JFL.

Atualmente a JFL tem nove projetos em desenvolvimento, com previsão de conclusão até 2023. A ideia é colocar dois projetos em operação nos próximos meses. "Temos ainda muito a explorar em São Paulo, tanto em segmentos para baixo como para cima do que atuamos".