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Immobilier

Vente en viager : peut-on négocier et comment faire?

CONSEILS - Lors d’une vente en viager, il est possible de négocier le prix de vente comme le bouquet et, dans une moindre mesure, les rentes viagères. Comment s’y prendre?

 

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Un acquéreur signe les modalités de son achat en viager.

Un acquéreur signe les modalités de son achat en viager.

©Cytonn Photography / Pexels

La vente en viager est attractive pour l’acquéreur puisque l’achat du logement peut être réalisé avec un faible apport personnel et sans emprunt immobilier dont les mensualités sont remplacées par la rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. Néanmoins, il faut prendre garde aux prix potentiellement surestimés de ces biens, maisons ou appartements, qui risquent de rendre l’investissement moins intéressant!

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Négocier la valeur du bien immobilier

Il est important de bien négocier la valeur vénale du bien immobilier. Il faut aussi veiller à ne pas trop s’éloigner du prix de marché en vigueur pour des biens identiques ou tout au moins similaires. Ce prix moyen peut être estimé en consultant les annonces immobilières dans le même quartier ou la même ville, publiées par les sites spécialisés ou agences immobilières locales. Mieux vaut éliminer les montants extrêmes qui ne font que fausser les résultats. Puis les valeurs ainsi récoltées seront utilement rapportées à la superficie des biens, pour obtenir un prix au mètre carré moyen, qui sera votre cible dans le cadre de la négociation.

Disposer d’une estimation précise est important, car le prix de vente du logement va servir de base pour le calcul du bouquet à verser le jour de la signature de l’acte authentique, comme pour le calcul de la rente viagère garantie à vie au vendeur.

Négocier le bouquet et la rente viagère

Le bouquet versé le jour de la vente en viager s’envisage avec précaution. De prime abord, un faible montant semble préférable pour l’acheteur. Sauf que dans ce cas, pour conserver l’équilibre global du contrat, les rentes seront mécaniquement augmentées. Un bouquet trop bas implique donc une rente viagère plus élevée par la suite, qui pourrait impacter votre niveau de vie sur le long cours, en particulier si le vendeur est encore assez jeune…

D’autant que de nombreux contrats de viager incluent une “clause résolutoire” qui permet au vendeur de récupérer le bien si jamais les rentes ne sont plus versées. Par conséquent, une rente trop élevée peut mettre la vente en péril, en plus de votre pouvoir d’achat! La négociation du bouquet dépend donc de ce qui vous convient le mieux: préférez-vous un faible apport au risque d’une rente mensuelle élevée? Ou bien souhaitez-vous préserver votre reste à vivre, quitte à devoir verser une plus grosse somme initialement?

La négociation de la rente viagère est quant à elle plus sensible. Celle-ci est en effet estimée en se fondant sur les tables de mortalité standards des assureurs, qui sont utilisées par les agents immobiliers ou notaires spécialisés en viager pour leurs calculs. Malvenu donc de les remettre en cause, à moins d’avoir des arguments solides à avancer ou une expertise particulière.

Le cas échéant, d’autres tables de mortalité peuvent être proposées avec tact, si jamais l’état de santé du vendeur diffère nettement de celui de la population moyenne des opérations de viager, ou si son espérance de vie est particulièrement longue…

Par ailleurs, n’oubliez pas que le montant de la rente viagère va évoluer dans le temps. Le plus souvent, elle est indexée sur l’évolution du coût de la vie, mais certains cocontractants optent pour l’évolution du coût des loyers, lui-même indexé sur les prix immobiliers.

(Par la rédaction de l'agence hREF)

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