Керівник проєктів Perfect Group: «Надійний забудовник – той, у кого на будмайданчику крутиться кран»
Олексій Коваль – про особливості бізнес-стратегії компанії, критерії успішності проєктів, взаєминах з партнерами і фінансове плече
У межах роботи над Рейтингом надійності українських забудовників Mind продовжує серію інтерв'ю з керівниками провідних девелоперських компаній.
Половина портфеля Perfect Group, за словами керівника проєктів Олексія Коваля,– партнерські, з різними за стилем гравцями ринку.
Найчастіше компанія входить на умовах 50/50%, на найнебезпечніших, з погляду корпоративних ризиків, умовах. Які моменти важливі для прийняття рішення про входження в партнерство і як вдається утримувати баланс – про це та інші нюанси будівельного ринку Mind поговорив з Олексієм Ковалем.
– Нещодавно на своїй FB-сторінці екс-президент «Укрбуду» Максим Микитась написав, що «Укрбуд» «випотрошили» і виокремили найприбутковіші проєкти. Зокрема, і ЖК «Ла-Манш» у найпрестижнішій частині Подолу з прогнозованим прибутком понад $30 млн, який добудовує Perfect.
– Прогнозований прибуток у таких заявах – це підрахунки «пальцем у небо». Якщо хтось бере ціни історичного піку ринку, забуваючи про «шлейфі» зупиненого будівництва та інші проблеми, які доведеться долати, – це креативний підхід, але не конструктивний.
ЖК «Ла-Манш» добре продавався на старті, план першої хвилі «котловану» був виконаний на 100%. Ми вже провели зустрічі з інвесторами, підтвердили, що беремо на себе всі зобов'язання, незалежно від того, що люди заплатили колишньому забудовнику. Тим, у кого розстрочка, – надали канікули.
Поки попит не відновиться до планового, ми будуємо за власний капітал. Зараз є позитивна динаміка, але загадувати рано. Звичайно, ми маємо фінансове плече плюс кредитну лінію в банку-партнері на випадок можливої критичної ситуації. Тому про фінальні суми інвестицій говорити поки ще рано.
– Чому «Ла-Манш» дістався вам, а не «Київміськбуду»?
– «Київміськбуд» фізично не може забрати всі об'єкти. Після «Укрбуду» залишилися різні будинки на різних стадіях готовності.
Брати ЖК на етапі котловану – це дуже великий обсяг. І черга до нього дійде лише після того, як будівельники й техніка завершать комплекси з вищим рівнем готовності. Йдеться про роки. Плодити довгобуди – репутаційні витрати. І жоден серйозний забудовник не готовий погіршувати свій імідж через те, що візьме об'єкт, але не будуватиме його.
– Ви часто заходите в довгобуди. З чим пов'язана така стратегія?
– У нашому портфелі не багато «довгобудів». Наприклад, ЖК «Київський шлях» в Борисполі з'явився як «додача» до покупки промислової бази – металопластикового цеху. Шлейф історії тягнувся з 2004 року, а на момент переходу об'єкта до нас 2013-го 190 з 303 квартир вже були проінвестовані.
З погляду стройпроцессов такий об'єкт нескладно реалізувати. Але це виклик маркетологам і фахівцям із продажу, адже для потенційних покупців знайомство з ЖК починалося з читання форуму на 150 сторінок. Інформація там стосувалася першого забудовника, але все одно насторожувала. Непросто перебороти негатив. Ми дуже раділи першим тижнях, коли побачили хороші системні продажі.
У передмісті багато непрофесіоналів, які вплутуються в проєкт, не маючи необхідного досвіду. До нас часто приходять із такими кейсами. Але ми далеко не завжди вирішуємо вступити в проєкт.
Ми не альтруїсти і не хочемо ними бути. Альтруїзм – це взагалі не те, что треба для будівельної компанії. Якщо хтось говорить зворотне – швидше за все, за цим ховається певна нечесність.
Наприклад, у Вишгороді купили корпоративні права в компанії, але там з 300 квартир було продано близько 20. Була зрозуміла рентабельність проєкту. Або ЖК Polaris. До моменту нашого заходу було продано близько 10% із майже 2000 квартир.
– Ви досить часто виступаєте співінвестором?
– Так. Це пов'язано з репутацією Perfect Group на будівельному ринку. Коли починали, то концентрувалися на генпідряд, багато будували не тільки житла, але й інфраструктурних проєктів.
І сьогодні критерії успішності проєктів Perfect Group відрізняються від поширених на ринку. Найчастіше попереду паровоза йдуть маркетинг і менеджери з продажу – вони диктують правила розвитку проєкту. Ми відштовхуємося від потреб будівництва. Наприклад, має стабільно показуватися висока динаміка будівельних робіт. Навіть під час кризи ми намагаємося утримувати темп. У нас великі ланки монолітників, які збиралися роками. Якщо зупинити процес і розпустити людей, ми більше не знайдемо таких кадрів.
– Яка частка в структурі портфеля компанії припадає на власні проєкти?
– Дивлячись як рахувати – від обсягу робот, фінансових показників або просто за кількістю будинків/цілих проєктів. Якщо брати усереднену цифру серед всіх показників, виходить співвідношення близько 50/50.
– Які факапи забудовників призводять до недобудов?
– Можу озвучити тільки ті помилки, які були в конкретних минулих кейсах, зокрема й на прикладі «Укрбуду»:
- Головна помилка забудовників – нецільове використання коштів. Не можна перекривати фінансування одного проєкту іншим. У жодного девелопера не вийшло з такою стратегією пройти через кризу.
- Використання забудовником прибутку до закінчення будівництва. Спочатку потрібно добудувати об'єкт, ввести його в експлуатацію, а вже потім – діставати зароблені гроші. Якщо прорахувався з витратами, планом продажів або почалася криза, то при такому підході дуже швидко вийдеш у касовий розрив.
- Несерйозне ставлення до дозвільних документів, технічних умов (ТУ), невиконання їх у повному обсязі. Старт реалізації проєктів без розуміння ТУ призводить до того, що процес їх перепогодження проходить уже на моменті заселення будинку, а підключення на постійній основі – тільки через півтора-два роки. Ця помилка знижує якість послуг для майбутніх мешканців.
- Грубі зміни планувальних рішень. У ринковій практиці зустрічав анекдотичні ситуації: люди заплатили на старті за 70 квадратів, а квартиру отримали на 120 кв. м. Будьте ласкаві доплатити, або забудовник поверне гроші – але ту суму, скільки коштувала квартира кілька років тому, ще на етапі «котловану». Такі ситуації сильно б'ють по іміджу забудовника.
– Чому забудовники самі кидають свої проєкти?
–Я не бачив таких історій. Подивіться на топ-20 столичних забудовників. Там немає таких, хто кидав би об'єкти. Усі намагаються добудувати, але іноді не виходить.
– Наприклад, «УКЗ» Войцеховського, «Укрбуд» і «Аркада».
– «Аркада» – болюча історія для ринку, не така, як «Укрбуд». Тут, думаю, більше зіграли зовнішні моменти, не готовий це обговорювати.
– За рахунок яких коштів Perfect фінансує свої проєкти?
– Більшість девелоперів на українському ринку фінансують будівництво за рахунок інвесторів і грошей, які надійшли, частина девелоперів користується власними або кредитними коштами. У будь-якому разі на старті проєкту вливаються власні кошти.
Якщо є моменти кризового явища, у компанії має бути фінансове плече. Це плече – окреме для кожного проєкту. Воно розраховується за певними формулами, щоб три-шість місяців, іноді зі зниженням динаміки, але безперебійно йшли роботи на майданчику – за умови нульових продажів. Чому такий строк? Або пік кризи пройде – і ситуація вирівняється, або компанія встигне знайти інші джерела капіталу.
– Активно обговорюється законопроєкт про продаж квартир тільки в готових будинках. Чи готові ви до такого сценарію?
– Практика зрілих ринків: два роки оформляєш документи, приносиш їх у банк і кладеш заставну суму в розмірі 10–20% від вартості проєкту. Натомість банк видає кредит під 1–3% ставки за кредитом, і ще 1–2% коштує страховка на весь проєкт. Загалом виходить 2–5% річних. Плюс застава, якою не можеш користуватися під час будівництва, але її повернуть після завершення будівництва.
Загальна рентабельність виходить не гірша за ту, з якою ми сьогодні працюємо на українському ринку. Але при цьому є постійне джерело грошових коштів та продажі вже готового житла. Будівельники готові до таких сценаріїв. Але чи готові покупці?
Інвесторські схеми – не синонім слабкого ринку. Наприклад, так працює Канада. Курортна нерухомість у всьому світі продається й купується саме так. Для кого-то це окремий вид бізнесу – вкладати гроші в об'єкти на ранній стадії, чекати й потім перепродувати або здавати в оренду.
– Які фактори надійного забудовника?
– Завжди вважав, що головне – історія, репутація, багато хороших реалізованих проєктів у портфелі. Але з урахуванням останніх подій вже не можу сказати, що потрібно спиратися тільки на це.
Надійний забудовник – той, у кого крутиться кран, і треба дивитися на динаміку. Крім наявності в портфелі завершених, заселених об'єктів, головними критеріями є динаміка та якість конкретного проєкту. Той же КМБ – відмінний бренд з історією, але всі ми знаємо, що після інвестування треба запастися терпінням.
– На яких умовах ви заходите в партнерські проєкти?
– Найчастіше рівноцінні партнери. Якщо ми не керуючі партнери, то заходимо на будівельні роботи або беремо генпідряд. Або відбувається змагання, як з «Альтісом»: дві секції вони, дві – ми.
– Які вимоги до партнерів?
– Все залежить від проєкту. Безумовно, нам має бути комплексно цікаво. Наприклад, якщо отримуємо сьогодні землю, то першими заходять концептологи. Вони пропонують варіанти того, що там може бути. Коли можливі опції цікаві, підходять компанії і стратегії розвитку портфеля, то рахується рентабельність. І вже потім йдеться про партнерство та його можливі умови.
– В інтерв'ю Mind Ігор Ніконов говорив, що партнерство пов'язане з різними непорозуміння, що збільшує ризики для проєкту.
– Це різні погляди. Глобально є дві групи підприємців. Одні ніколи не мають партнерів, а інші роблять бізнеси тільки разом. Багато що залежить від темпераменту, досвіду, бажання визначити правила на старті і стежити за їхнім дотриманням до самого фінішу проєкту. Як зі свого боку, так і вимагати цього від партнера. У нас багато успішних кейсів партнерства – тому ми говоримо, що це працює.
– Зараз розвиваються нові формати житлової нерухомості: дохідний будинок, апартаменти...
– Нам пропонували партнерство в таких проєктах. Поки будуємо апартаменти самі – перш за все як житло для наших працівників. Але частина квартир виставимо на продаж. Це окрема будівля, висотою всього на 9–10 поверхів, не в центрі. Площа апартаментів до 20 кв. м з кухнею-нішею.
Прибутковий будинок – концепція дуже популярна у світі. У нас вона також може вистрілити, особливо в тих місцях, де багато студентів.
Із незвичайних форматів – плануємо зробити апарт-готель у нашому новому ЖК бізнес-класу Stanford. Це будуть 72 номери, з доступом до конференц-залів, розвиненою інфраструктурою, бізнес-центром класу А тощо. Цільова аудиторія формату – підприємці, іноземці, які приїжджають до Києва.
– Зараз на ринку відбувається консолідація проєктів і посилення конкуренції. Мінятимете свою стратегію розвитку?
– Ми намагаємося самі задавати тренди на ринку. Визначаємо, чого насправді хоче споживач, потім втілюємо ці бажання й запити в життя. Наприклад, сьогодні є тренд працювати з дому, скоро до нього додасться тренд окремих просторів всередині ЖК. Двір або навіть цілий район без машин – ми вже почали впроваджувати на своїх проєктах. Впевнені, що років через п'ять це буде вже маст-хевом на ринку.
Не потрібно часто змінювати стратегію, якщо її основа – орієнтованість на клієнта і якість будівельних робіт.
– Скільки проєктів плануєте запустити найближчим часом?
– Виведемо кілька сильних проєктів до кінця цього або на початку наступного року. Вони змінять сьогоднішнє поняття житлової нерухомості на ринку України.
– Крім Києва й області, які регіони вас цікавлять?
– У нас є проєкти в Одесі – Kandinsky Odessa Residence. Новий проєкт на ділянці поруч буде в такій же концепції, не із скла й бетону, але в стилі апартаментів. Більше поки розповісти не можу, бо концепція зараз допрацьовується.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності.
Станьте підписником Mind всього за 196 грн на місяць та підтримайте розвиток незалежної ділової журналістики!
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: [email protected].
