З запровадженням нових правил обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення власників, землекористувачів та потенційних покупців таких ділянок, крім питань, пов’язаних з їх придбанням, також турбує подальша доля оренди чи емфітевзису. Особливо актуальне це питання для землекористувачів, які не можуть придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення до настання чергового етапу відкриття ринку землі у 2024 р. або взагалі не можуть бути власниками таких ділянок з огляду на запроваджені законодавчі обмеження.
 |
Маєте Телеграм? Два кліки - і ви не пропустите жодної важливої юридичної новини. Нічого зайвого, лише #самасуть. З турботою про ваш час! |
Вплив відкриття ринку землі на дію договорів оренди та емфітевзису
Насамперед слід відзначити, що за загальним правилом відчуження земельної ділянки, що перебуває в оренді або користуванні на праві емфітевзису, не впливає на дію договору оренди землі чи договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Ця обставина може бути підставою для припинення або розірвання договору, якщо сторони передбачили це безпосередньо в самому договорі, що на практиці зустрічається доволі нечасто.
Водночас, враховуючи те, що продати земельну ділянку, яка перебуває у користуванні, проблематичніше, з відкриттям ринку землі все більше активізуються спроби власників земельних ділянок припинити право користування ними, зокрема, подаючи позови про визнання недійсними договорів, їх розірвання з підстав неналежного виконання, про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками шляхом їх повернення та скасування державної реєстрації права оренди чи емфітевзису з підстав підробки підпису власника у відповідному договорі. До цього землекористувачам слід готуватися.
Відчуження земельних ділянок, що перебувають в оренді чи користуванні на праві емфітевзису
Перебування земельної ділянки в оренді суттєво ускладнює процес її відчуження, адже для недопущення можливих зловживань з боку власника такої ділянки, спрямованих на порушення переважного права орендаря на її придбання, законодавець одночасно зі зняттям мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення запровадив низку юридичних механізмів.
По-перше, у ч. 3 ст. 130-1 Земельного кодексу України передбачено ускладнену процедуру реалізації переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення з залученням нотаріуса, яка проходить таким чином:
- не пізніше, ніж за 2 місяці до запланованої дати продажу власник земельної ділянки має подати нотаріусу, який буде здійснювати посвідчення договору купівлі-продажу, заяву про реєстрацію наміру її продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно разом з проєктом договору;
- нотаріус шляхом направлення відповідного листа повідомляє орендаря про намір власника земельної ділянки продати її, умови продажу та пропонує йому скористатися своїм переважним правом;
- у випадку, якщо орендар має намір скористатися цим правом, він має протягом місяця з дати отримання відповідного повідомлення від нотаріуса повідомити останнього про бажання придбати земельну ділянку на умовах, запропонованих власником. У такому випадку протягом місяця з дня отримання повідомлення від орендаря нотаріус призначає день і час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між власником і орендарем;
- якщо орендар не повідомив у зазначений вище строк про своє бажання скористатися переважним правом, або відмовився від нього, або не з’явився у призначений нотаріусом день і час для укладення договору купівлі-продажу, вважається, що він втратив своє переважне право, і власник може продати земельну ділянку іншій особі.
При цьому у разі зміни власником земельної ділянки ціни чи інших умов договору купівлі-продажу ця процедура розпочинається заново, що унеможливлює виникнення ситуації, коли власник земельної ділянки штучно завищує ціну продажу, яка пропонується орендарю, для того, щоб останній відмовився від свого переважного права, а потім продає ділянку за зниженою ціною іншій особі.
По-друге, у ст. 131 Земельного кодексу України законодавець встановив певні обмеження у відчуженні земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають в оренді, в інші способи, ніж купівля-продаж. Такі ділянки можуть відчужуватися за договорами дарування, довічного утримання, спадковим договором лише на користь іншого з подружжя або родичів, а їх міна (крім обміну у межах масиву земель сільськогосподарського призначення), внесення до статутного капіталу юридичної особи чи передача у заставу можуть здійснюватися лише за згоди орендаря.
Однак вказані законодавчі зміни стосуються лише орендарів землі, адже законодавець не включив емфітевтів до переліку суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, визначеного у ч. 1 ст. 130-1 Земельного кодексу України. У зв’язку з цим виникає питання, чи можуть взагалі емфітевти мати переважне право на придбання земельної ділянки, яка перебуває у їх користуванні, якщо сторони передбачили це у договорі про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. І на нього наразі немає однозначної відповіді.
З одного боку, законодавець не включив емфітевтів до переліку суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, з чого можна зробити висновок, що вони не можуть мати це право. Таку позицію у листі №93873/ Т-28544/8.2.4 від 15.10.2021 р. підтримало Міністерство юстиції України. З іншого боку, сторони договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, керуючись свободою договору, можуть передбачити наявність в емфітевта переважного права на придбання земельної ділянки, якого її власник має дотримуватися у разі її продажу в силу дії принципу обов’язковості договору. У такому випадку реалізація цього права буде відбуватися в порядку, передбаченому в договорі, а не у тому, що визначений у ст. 130-1 Земельного кодексу України.
Очікуємо, що відповідь на це питання, як завжди, з часом надасть судова практика.
Законодавчі зміни у правовому регулюванні оренди та емфітевзису
Закон України від 28.04.2021 р. №1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» не тільки визначив нові правила реалізації переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а й передбачив декілька новел у правовому регулюванні оренди та емфітевзису.
У минулому році Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 р. у справі №904/968/18 надала висновок щодо можливості накладення у межах виконавчого провадження арешту на право оренди земельної ділянки боржника-орендаря, з якого слідує, що відчуження права оренди земельної ділянки можливе її власником, а також у тих випадках, коли таке право щодо іншої, крім власника, особи передбачене законом або договором. Відтак, враховуючи, що закон не передбачав наявність у орендаря права відчужувати право оренди земельної ділянки, таке відчуження було можливе, тільки якщо відповідне право орендаря було передбачене в договорі оренди землі. Наразі ж законодавець у ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України передбачив, що право користування (оренда чи емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом, зокрема, у разі, якщо земельна ділянка перебуває у державній чи комунальній власності. Передача права користування у такому випадку має здійснюватися за письмовим договором і підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
А у ч. 4 ст. 102-1 Земельного кодексу України законодавець передбачив для емфітевтів можливість передачі ними земельної ділянки в оренду без погодження з власником, тільки якщо у договорі про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб не встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Хоча передача в оренду у такому випадку можлива на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису, і не надає орендарю переважне право на придбання земельної ділянки.
Зазначені законодавчі зміни ще більше посилюють права землекористувачів, у зв’язку з чим оренда та емфітевзис продовжують бути одними з оптимальних правових титулів для володіння земельними ділянками.