Руководитель проектов Perfect Group: «Надежный застройщик – тот, у кого на стройплощадке крутится кран»
Алексей Коваль – об особенностях бизнес-стратегии компании, критериях успешности проектов, взаимоотношениях с партнерами и финансовом плече
В рамках работы над Рейтингом надежности украинских застройщиков v Mind продолжает серию интервью с руководителями ведущих девелоперских компаний.
Половина портфеля Perfect Group, по словам руководителя проектов Алексея Коваля, – партнерские, с различными по стилю игроками рынка.
Чаще всего компания входит на условиях 50/50%, на самых опасных, с точки зрения корпоративных рисков, условиях. Какие моменты важны для принятия решения о вхождения в партнерство и как удается удерживать баланс – об этом и других нюансах строительного рынка Mind поговорил с Алексеем Ковалем.
– Недавно на своей FB-странице экс-президент «Укрбуд» Максим Микитась написал, что «Укрбуд» «выпотрошили» и вычленили самые доходные проекты. В том числе и ЖК «Ла-Манш» в престижной части Подола с прогнозируемой прибылью более чем $30 млн, который достраивает Perfect.
– Прогнозируемая прибыль в таких заявлениях – это подсчеты «пальцем в небо». Если кто-то берет цены исторического пика рынка, забывая о «шлейфе» остановленной стройки и других проблемах, которые предстоит преодолевать, – это креативный подход, но не конструктивный.
ЖК «Ла-Манш» хорошо продавался на старте, план первой волны «котлована» был выполнен на 100%. Мы уже провели встречи с инвесторами, подтвердили, что берем на себя все обязательства, независимо от того, что люди заплатили прошлому застройщику. Тем, у кого рассрочка – дали каникулы.
Пока спрос не восстановится до планового, мы строим за собственный капитал. Сейчас есть положительная динамика, но загадывать рано. Конечно, мы имеем финансовое плечо плюс кредитную линию в банке-партнере на случай возможной критической ситуации. Тем не менее, о финальных суммах инвестиций говорить пока еще рано.
– Почему «Ла-Манш» достался вам, а не «Киевгорстрою»?
– «Киевгорстрой» физически не может забрать все объекты. После «Укрбуда» остались разные дома на разных стадиях готовности.
Брать ЖК на этапе котлована – это очень большой объем. И очередь к нему подойдет только после того, как строители и техника завершат комплексы с более высоким уровнем готовности. Речь идет о годах. Плодить долгострои – репутационные издержки. И никакой серьезный застройщик не готов ухудшать свой имидж из-за того, что возьмет объект, но не будет его строить.
– Вы часто заходите в долгострои. С чем связана такая стратегия?
– В нашем портфеле немного «долгостроев». Например, ЖК «Киевский шлях» в Борисполе появился как «довесок» к покупке промышленной базы – металлопластикового цеха. Шлейф истории тянулся с 2004 года, а на момент перехода объекта к нам в 2013 году, 190 из 303 квартир уже было проинвестировано.
С точки зрения стройпроцессов такой объект несложно реализовать. Но это вызов маркетологам и специалистам по продажам, ведь для потенциальных покупателей знакомство с ЖК начиналось с чтения форума на 150 страниц. Информация там касалась первого застройщика, но все равно настораживала. Непросто перебороть негатив. Мы очень радовались первым неделям, когда увидели хорошие системные продажи.
В пригороде много непрофессионалов, которые ввязываются в проект, не имея необходимого опыта. К нам часто приходят с такими кейсами. Но мы далеко не всегда решаем вступить в проект.
Мы не альтруисты и не хотим ими быть. Альтруизм – это вообще не достоинство для строительной компании. Если кто-то говорит обратное – скорее всего, за этим скрывается определенная нечестность.
Например, в Вышгороде купили корпоративные права в компании, но там из 300 квартир было продано около 20. Была понятна рентабельность проекта. Или ЖК Polaris. К моменту нашего захода продали около 10% из почти 2000 квартир.
– Вы достаточно часто выступаете соинвестором?
– Да. Это связано с репутацией Perfect Group на строительном рынке. Когда начинали, то концентрировались на генподряде, много строили не только жилья, но и инфраструктурных проектов.
И сегодня критерии успешности проектов Perfect Group отличаются от распространенных на рынке. Чаще впереди паровоза идут маркетинг и продажники – они диктуют правила развития проекта. Мы отталкиваемся от потребностей стройки. Например, должна стабильно показываться высокая динамика строительных работ. Даже в кризис мы стараемся удерживать темп. У нас большие звенья монолитчиков, которые собирались годами. Если остановить процесс и распустить людей, мы больше не найдем такие кадры.
– Какая доля в структуре портфеля компании приходится на собственные проекты?
– Смотря как считать – от объема робот, финансовых показателей или просто по количеству домов/целых проектов. Если брать усредненную цифру среди всех показателей, получается соотношение около 50/50.
– Какие факапы застройщиков приводят к недостроям?
– Могу озвучить только те ошибки, которые были в конкретных прошлых кейсах, в том числе и на примере «Укрбуда»
- Главная ошибка застройщиков – нецелевое использование денежных средств. Нельзя перекрывать финансирование одного проекта другим. Ни у одного девелопера не получилось с такой стратегией пройти через кризис.
- Использование застройщиком прибыли до окончания строительства. Сначала нужно достроить объект, ввести его в эксплуатацию, а уже потом – доставать заработанные деньги. Если просчитался с расходами, планом продаж или начался кризис, то при таком подходе очень быстро выйдешь в кассовый разрыв.
- Несерьезное отношение к разрешительным документам, техническим условиям (ТУ), невыполнение их в полном объеме. Старт реализации проектов без понимания ТУ приводит к тому, что процесс их пересогласования проходит уже на моменте заселения дома, а подключение на постоянной основе – только через полтора-два года. Эта ошибка снижает качество услуг для будущих жителей.
- Грубые изменения планировочных решений. В рыночной практике встречал анекдотические ситуации: люди заплатили на старте за 70 «квадратов», а квартиру получили на 120 метров. Извольте доплатить, или застройщик вернет деньги – но ту сумму, сколько стоила квартира несколько лет назад, еще на этапе «котлована». Такие ситуации сильно бьют по имиджу застройщика.
– Почему застройщики сами бросают свои проекты?
– Я не видел таких историй. Посмотрите на топ-20 столичных застройщиков. Там нет таких, кто бросил бы объекты. Все стараются достроить, но иногда не получается.
– Например, «УКО» Войцеховского, «Укрбуд» и «Аркада».
– «Аркада» – болезненная история для рынка, не такая, как «Укрбуд». Здесь, думаю, больше сыграли внешние моменты, не готов это обсуждать.
– За счет каких средств Perfect финансирует свои проекты?
– Большинство девелоперов на украинском рынке финансируют строительство за счет инвесторов и поступивших денег, часть девелоперов пользуется собственными или кредитными средствами . В любом случае на старте проекта вливаются собственные средства.
Если есть моменты кризисного явления, у компании должно быть финансовое плечо. Это плечо – отдельное для каждого проекта. Оно рассчитывается по определенным формулам, чтобы три-шесть месяцев, иногда со снижением динамики, но бесперебойно шли работы на площадке – при условии нулевых продаж. Почему такой срок – либо пик кризиса пройдет, и ситуация выровняется, либо компания успеет найти другие источники капитала.
– Активно обсуждается законопроект о продаже квартир только в готовых домах. Готовы вы к такому сценарию?
– Практика зрелых рынков: два года оформляешь документы, приносишь их в банк и кладешь залоговую сумму в размере 10–20% от стоимости проекта. Взамен банк выдает кредит под 1–3% ставки по кредиту, и еще 1–2% стоит страховка на весь проект. В целом получается 2-5% годовых. Плюс залог, которым не можешь пользоваться во время стройки, но его вернут после завершения строительства.
Общая рентабельность получается не хуже той, с которой мы сегодня работаем на украинском рынке. Но при этом есть постоянный источник денежных средств и продажи уже готового жилья. Строители готовы к таким сценариям. Но готовы ли покупатели?
Инвесторские схемы – не синоним слабого рынка. Например, так работает Канада. Курортная недвижимость во всем мире продается и покупается именно так. Для кого-то это отдельный вид бизнеса – вкладывать деньги в объекты на ранней стадии, ждать и потом перепродавать либо сдавать в аренду.
– Какие факторы надежного застройщика?
– Всегда считал, что главное – история, репутация, много хороших реализованных проектов в портфеле. Но с учетом последних событий, уже не могу сказать, что нужно опираться только на это.
Надежный застройщик – тот, у кого крутится кран, и надо смотреть на динамику. Кроме наличия в портфеле завершенных, заселенных объектов, главными критериями являются динамика и качество конкретного проекта. Тот же КГС – отличный бренд с историей, но все мы знаем, что после инвестирования – надо запастись терпением.
– На каких условиях вы заходите в партнерские проекты?
– Чаще равноценные партнеры. Если мы не управляющие партнеры, то заходим на строительные работы или берем генподряд. Либо происходит соревнование, как с «Альтисом»: две секции они, две – мы.
– Какие требования к партнерам?
– Все зависит от проекта. Безусловно, нам должно быть комплексно интересно. К примеру, если получаем сегодня землю, то первыми заходят концептологи. Они предлагают варианты того, что там может быть. Если возможные опции интересны, подходят компании и стратегии развития портфеля, то считается рентабельность. И уже потом идет речь о партнерстве и его возможных условиях.
– В интервью Mind Игорь Никонов говорил, что партнерство сопряжено с различными недопониманиями, что увеличивает риски для проекта.
– Это разные точки зрения. Глобально есть две группы предпринимателей. Одни никогда не имеют партнеров, а другие делают бизнесы только вместе. Многое зависит от темперамента, опыта, желания определить правила на старте и следить за их соблюдением до самого финиша проекта. Как со своей стороны, так и требовать этого от партнера. У нас много успешных кейсов партнерства – поэтому мы говорим, что это работает.
– Сейчас развиваются новые форматы жилой недвижимости: доходный дом, апартаменты…
– Нам предлагали партнерство в таких проектах. Пока строим апартаменты сами – прежде всего, как жилье для наших работников. Но часть квартир выставим в продажу. Это отдельно стоящее здание, высотой всего на 9-10 этажей, не в центре. Площадь апартаментов до 20 кв. м с кухней-нишей.
Доходный дом – концепция очень популярна в мире. У нас она также может выстрелить, особенно в тех местах, где много студентов.
Из необычных форматов – планируем сделать апарт-отель в нашем новом ЖК бизнес-класса Stanford. Это будут 72 номера, с доступом к конференц-залам, развитой инфраструктурой, бизнес -центром класса А и т. д. Целевая аудитория формата – предприниматели, иностранцы, которые приезжают в Киев.
– Сейчас на рынке происходит консолидация проектов и ужесточение конкуренции. Будете менять свою стратегию развития?
– Мы стараемся сами задавать тренды на рынке. Определяем, чего на самом деле хочет потребитель, затем воплощаем эти желания и запросы в жизнь. Например, сегодня есть тренд работы из дома, скоро к нему добавится тренд отдельных пространств внутри ЖК. Двор или даже целый район без машин – мы уже начали внедрять на своих проектах. Уверены, что лет через пять это будет уже маст-хэвом на рынке.
Не нужно часто менять стратегию, если ее основа – ориентированность на клиента и качество строительных работ.
– Сколько проектов планируете запустить в ближайшем будущем?
– Выведем несколько сильных проектов до конца этого или в начале следующего года. Они изменят сегодняшнее понятие жилой недвижимости на рынке Украины.
– Кроме Киева и области, какие регионы вас интересуют?
– У нас есть проекты в Одессе – Kandinsky Odessa Residence. Новый проект на участке рядом будет в той же концепции, не из стекла и бетона, но в стиле апартаментов. Больше пока рассказать не могу, так как концепция сейчас дорабатывается.
Если вы дочитали этот материал до конца, мы надеемся, это значит, что он был полезным для вас.
Мы работаем над тем, чтобы наша журналистская и аналитическая работа была качественной, и стремимся выполнять ее максимально компетентно. Это требует финансовой независимости.
Станьте подписчиком Mind всего за 196 грн в месяц и поддержите развитие независимой деловой журналистики!
Вы можете отменить подписку в любой момент в собственном кабинете LIQPAY, или написав нам по адресу: [email protected].
