di Mirko Frigerio,
fondatore e vicepresidente esecutivo NPLS RE SOLUTIONS e Presidente del Centro Studi AstaSy Analytics
Dopo la decisione della maggior parte dei Tribunali di rinviare l’inizio delle attività giudiziarie anche in tema di esecuzioni immobiliari, continua la ricerca per banche, servicer e investitori istituzionali, con in pancia crediti NPL, di soluzioni alternative allo stop alle esecuzioni imposto dall’emergenza sanitaria.
Tra le alternative esistenti, è interessante analizzare la possibilità di cedere i singoli crediti large e medium, predisponendo micro-pacchetti di small-ticket, a utilizzatori finali o operatori locali. Stiamo quindi parlando di posizioni di crediti NPL con sottostante beni immobili con un valore medio al di sotto dei 250 mila euro, ovvero posizioni che cubano numericamente il 90% degli asset NPL.
Ciò significa andare ad analizzare il portafoglio crediti asset per asset, e concentrarsi non su una cessione dei pacchetti NPL formulata su basi statistiche percentuali, ma singole cessioni per investitori qualificati o professionali o imprenditori locali interessati al bene stesso.
Questa soluzione potrebbe far ripartire la politica economica dei singoli territori. Basti pensare ai cantieri fermi, ai vari terreni che nessuno nemmeno sa essere in asta, ai capannoni e ai piccoli frazionamenti abbandonati nei vari comuni italiani. L’analisi puntuale di ogni singolo asset necessita di capacità negoziali e presenza territoriale fitta, ma anche se più complessa può essere una scelta premiante.
La cessione asset per asset, o dei single name, deve essere attivata con intermediari che abbiamo coscienza della materia e siano capaci sia di definire il valore reale dell’asset, sia di capacitare il reale valore del credito, consentendo ai titolari del credito stesso di poter aprire un canale alternativo che possa, numeri alla mano, chiudere la trattativa.
E’ chiaro che il mercato oggi è molto attratto dagli NPL, è ancor più chiaro è che i lunghi tempi della giustizia, l’incertezza della stessa e l’incapacità effettiva di essere puntuale nella definizione dei propri tempi, rende lunghi i tempi di attesa per tutte le forze in gioco (sia per i creditori, sia per i debitori, sia per i prospect acquirenti) tanto da farli spesso desistere dalla successiva pubblicazione d’asta.
Alcuni tentano con accordi stragiudiziali imbattendosi per lo più nel nulla di fatto per via, spesso, della non volontà di tutte le parti di adempiere alla chiusura, oppure per l’impossibilità di definire un accordo che possa definirsi soddisfacente per tutte le parti in gioco.
L’anno 2020, insieme ai primi 9 mesi del 2021, sarà l’anno dello sviluppo di questo nuovo mercato esteso di cessione di crediti NPL e gli investitori si stanno attrezzando sia attraverso la creazione di nuovi veicoli, sia attraverso la compartimentazione separata in veicoli multi-comparto. Il veicolo di cartolarizzazione SPV 130/99, infatti, per sua natura, ha la possibilità di avere dei comparti separati per singolo investitore o per singola operatività di acquisto, al fine di dare certezza operativa senza promiscuità nell’investimento poiché ciascun comparto costituisce patrimonio autonomo.
Quello che viene definito cherry picking, ovvero la possibilità di accedere a un portafoglio di crediti individuando le linee più allineate al tipo di business dell’investitore, applicato in maniera massiva alle linee NPL, potrebbe diventare una vera soluzione alternativa nel mercato dei crediti deteriorati. Rappresenta una soluzione più accorta che comprende operatori più limitati economicamente e con meno possibilità di spesa, ma che certamente possono pagare il giusto prezzo grazie soprattutto alla scelta oculata fatta dall’operatore specializzato.